王贵妃：刷信用卡5万起盘，开到68套民宿年入百万

Author: 张阳 | Origin link: wechat link

本文原创8000字
张阳，7年累计写了1039.6万字的流量 专家

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引言

shuisong

(这个案例是真实的，因为就是我客户)

她和老公负债40 万，日子非常难过， 带着最后的5万块起盘，本以为碰到疫情，要彻底躺平。

没想到现在， 她反而靠自己双手，做到了 68 套民宿，年收入超过了100万。
虽然不是大富大贵，但是她的经历值得很多普通人学习。
她网名叫王贵妃，身边的朋友挺佩服她的，因为她在负债的时候，没有想去上班，而是 勇敢的创业。
当时她的启动资金非常少，只有5万块钱， 而且就是这5万块钱，还是刷信用卡搞出来的。
可能你都无法想象，她是第一次做民宿这个行业，就做到这样一个结果。
每次我说她有 68 间民宿，有的同学就会说：

哎呀，原来是富二代啊，

家里几十套房子，这种人我们比不了。

我要说，当然不是啦，大家听说过一个词叫 二房东 吗？

什 么叫二房东呢？
自己没有房，找到房东，把房东的房子承包过来，加一点价格，租给租客，这就叫二房东。
举个例子吧，张三在深圳，找到某个小区的一个房东。
这个房东有一套闲置的房子，这几年回湖南老家养老，懒得打理。
张三说：

房东叔叔啊，你把房子租给我

一个月5000块，我跟你签6年的合同

我会把房子布置的更漂亮

然后租给高素质的租客

这样你的房子更值钱了

你以后也不用天天处理租客的各种事了

房东觉得不错，就跟张三签了合同，给了张三房子的转租权。

张三给房子做了一些软装，翻新了一下，做成民宿。

一晚上300块钱，

每个月可以租出去25天左右，

那么总收入就是7500块钱。

减掉他每个月的租金5000块钱，

还有2500块可以赚。

这就是二房东民宿模式。
这个生意，说起来轻松，但是做起来不简单。
很多人搞了一两套，觉得赚不到多少钱，还特别累，还不如回去上班呢，就放弃了。
民宿行业内流行这么一句话：

开民宿只有两天开心，

开业的第一天和成功转手的那一天，

其他时候都想上吊。

那么贵妃是怎么从5万块钱起步，一步步做到年入百万呢？

她从开始做民宿到开到第68间民宿，遇到的问题和挑战是什么呢？

01

第一个挑战：选房

shuisong

如果你选错了房子，不管你装修得再漂亮，服务再贴心，也租不出去。

什么样的房子租不出去呢？
很多 网上的专家会告诉你，什么民宿选址七个要素，八个标准。

比如要有好看的景观，要交通便利，

还要查下有没有风险，土地合不合法，

物业有没有纠纷，排污给不给办，

消防能不能过，基本配套有没有。

专家告诉你，只要你按 照他们的标准做，你就打败了70%的同行。
到实战落地的时候，真的是这样吗？
跟你们讲一个福建同学的案例吧。
这 个同学以前是4A广告公司的设计总监，大家知道4A广告公司是什么意思吗？
简单的说，就是大牌广告公司的意思。像奔驰、宝洁这些大品牌的广告，都是他们做的。
（《2022国际4A图谱》图源网络）

这两年公司业绩不好，他被裁员了，手上有几十万，他也不想再打工了，打算搞民宿。

他心想，老子在4A公司做设计总监，去设计民宿，岂不是降维打击。
他按照专家的选址方法，包了一套万达商业圈的房子，两房一厅，80平米。
他 做了改造翻新，把房子装修的跟售楼部样板间一样，高端大气上档次。

他老婆笑话他：

你这是把别人的房子，

当成自己房子装修啊。

他说：

我这是第一套，必须打爆。

（图源网络）
把房子挂到民宿平台上，一天价格350， 第一个月生意很差，只有50%的时间能租出去。
他很奇怪，我这么好的地段，这么好的装修，为什么租不出去？
结果去平台上一看，傻眼了， 同行卷的不行。
跟他一样挂350块钱的民宿，居然配了万把块的高端投影仪，马桶是Toto的，洗发水是进口的，吹风机是戴森的。
最离谱的是，客厅居然摆了一个七八千的按摩椅， 广告语写着：旅途劳累，卸下你一天的疲惫。 下午还能免费配送一份甜点。

（图源网络）
这个同学整个人都不好了。
马上降价到320一天，结果还是租不掉，最后降到280一天，才能保证80%的出租率。
后来他才知道， 这一片万达商圈地段虽然好，但是竞争太激烈了。

因为它是老牌的繁华商圈，所有竞争对手都盯着这里：

写满英文的咖啡机

马歇尔音响

来房间看一下，哇哦，整个房间都是金钱的味道，你闻到了没有？
飘了两个月从印度尼西亚过来的椅子，纯天然无添加的山海画，戴森吹风机，法国蒂普提克，汉斯卫浴，要来洗一下吗，美女？
用户会下单吗？不，用户会说：

走，我们去另外一个房间看一下

另一家介绍上写着：

中国著名的设计师，

打造了这个洞穴型的风格。

民宿自带独栋木屋、竹林温泉、泳池、

酒窖、 SPY 浴缸、独立茶室、瑜伽室等。

民宿由破旧老房改造而成，这座有着石头垒墙、茅草屋顶、破旧木门的老房子也旧貌换新颜，成了如今人见人爱的乡野度假风民宿。

（图源网络）
你看看，竞争多激烈。
大 部分民宿租不出去的原因，并不是大家以为的选址错误，而是 同小区批量运营化。 就是多套房产，并没有看这个小区的饱和度。
你以为：选址错误。❌
实际上：同质化严重。✅
很多新手，没人指导的话，几乎是必踩坑。稍不留神，几万块就这么打水漂了。 这就是为啥说10个新手做民宿，9个都得亏。
王贵妃同学为啥是那10%例外，活下来了呢？
一家民宿到底能不能租出去？
她 每天都会在三个时间点了解一个重要信息，分别是哪三个时间段？

第一个时间段，早上起来9点，

第二个时间段，中午吃饭11点-12点。

还有一个就是晚上23点之后。

什么东西，值得一天三刷？满房率。
一定要看一下同行，满房率大概是多少，这个指标非常非常重要。
如果同行的满房，基本是在中午12点左右，那这一片说明还可以再继续拿。

如果同行每天都到了大晚上23点了，还有房子没租出去，那就完了，这种地区的房子，一定不要拿。

02

第二个挑战：谈判

shuisong

你选对了房子以后，就要去跟房东谈判。

好房子可不只你想要，你的竞争对手也想要，而这些对手也包括很多全国连锁的民宿品牌。
凭什么让房东选你，而不选连锁品牌呢？ 这是谈判会遇到的一个很大的挑战。
本着打破砂锅问到底的精神，我继续问她： 在你谈判的过程中，哪些竞争对手比较棘手？
王贵妃和我说：大概有两类。
一类人把民宿玩成了资金盘。
当时有很多人，甚至到现在都有，真的是骗人。
这群人，会先用1500的月租，收租客12个月的钱，也就是18000。
然后再用2000块的月租，先付房东三个月，也就是6000元，拿到房子。
你一定会奇怪，这是什么逻辑？2000租来房子，1500租出去？
答案就是， 这些人赚完其中差价，就直接跑路，收一波韭菜就闪人。
（图源网络）
这种行为给行业带来很大差评，导致房东 不愿意把房子租给她这种个人的二房东。
那 面对很多全国连锁的民宿品牌，怎么办？
蛋壳和自如这种大公司，甚至还会赔钱抢房，导致房子的价格都很高。

他们给的价格，比正常价格可能要高百分之30-50 ，还给中介费、还送红包。

拿过来完全不挣钱，他们非得要去拿，价格都被炒高了。

为什么会这样呢？

公司只是定一个大目标，但是下面的执行人根本不管这个公司赚不赚钱，就先完成公司目标，抢了这套房再说。

那地狱级挑战难度，怎么办呢？
王贵妃没有选择正面硬刚，而是在夹缝求生存，就是在他们都不要的领域里面去拿的房子。
注意，不是大公司看不上的地段，而是拿大公司看不上的产品， 就是拿好地段的老破小。
（图源网络）
好地段里面的老破小，大公司为什么不喜欢？
大公司认为老破小的改造成本比较高，会有大量的清洁跟改造工作。
这种房子拿下来以后，又会涉及到大公司，内部的拿房和改造以及施工多个部门沟通，毕竟大公司，很多事情是不可控的。
归根结底还是一个人性原因，大公司的员工会选择更简单的事情，而不是选择吃力不讨好的事。
但实际上，也并没有大量工作。
因为做熟了其实很快，大公司是因为要跨部门协作，所以很麻烦。
所以实际上，对于王贵妃这种个体户来说，还是挺香的，像这样的老破小又是在优质地段的，就是基本上都满单。

王贵妃说，这种房子：

短租，能赚1000块钱一个月

长租，一个月贡献700块的被动现金流

做成民宿一天更高，能到120-150元/天

所以，这个难关就通过老破小突破了。

说白了就是干大公司不愿意干的活，脏活累活，找到了夹缝当中 先生存下来了，把他们都熬死了，好房子就给她了。
特别是疫情开始2年后，王贵妃发现，突然间发现市面上怎么多了这么多房子，于是她就可以去挑选了。
但这个时候，价格还是贵。

（2020-2021二手房均价示意图，图源网络）
所以她有一搭无一搭地拿着，等待机会。
王贵妃告诉我，2022年底冬天，她发现了一个，集中拿房的好时机。
一方面，当时的房价明显变低了，另外一方面，她的行业经验更丰富了。
贵妃当时在她的那个区域，算是有点名声了。
看到她那张笑嘻嘻的脸，然后人家就知道，哦，老破小那个姐来了。
这？这不就是，混个脸熟啊？
提 升谈判率，拿到更多房子。居然真正的秘 诀，就是混个脸熟？
嘿，多么出乎意料，又在情理之中啊。
嘿，咱有些人啊，短视频刷多了，老爱把做生意给整得老复杂了。
一开口就是啥提升商业认知，哎呀，听着就挺玄乎。
还左一句“AI 赋能未来”，右一句“这事没有门槛”。
房东愿意把房子租给你，可不就是人和人的信任，可不就是混个脸熟么？
这种年入100万的小生意，本就不应该太复杂啊，就是这么简单，更多靠执行力，靠耐心。

就是因为这么简单朴素，普通人才学得会啊，王贵妃是一个踏实的姑娘啊。

03

第三个挑战：装修

shuisong

民宿行业这几年变得越来越卷，消费者的眼光也越来越刁。

想把民宿装修的好看，不难，想要让民宿装修成本低，也不难。
难的是，把民宿装修的又好看成本又低。
当你的同行都整起了地中海风格，新中式风格，有空就拍美美的照片，在小红书上一发就可以收获几千个点赞。

如果你只是整个大白墙，再加上素面朝天的软装，很难租出去。
有的新手就发明了一个策略： 反复用同一种装修风格，每套房子都一模一样。
你这样装修是省时省事了，但是用户的新鲜感也没了。
用户看这套房长这样，下一套房还长这样，很容易审美疲劳，住了一两次就再也不想来了。
看起来，定制化装修是绕不过去了。
那做民宿的人，就很容易被一个问题困住，那就是：



















每套民宿的装修预算应该定在多少？


















装修费太低，风格太土太丑，表面上看可以省钱，但用户根本不来住，或者住一次就给差评，那你的民宿早晚要关门。

装修费太高，用户是住的爽了，但你花出去的钱两三年收不回来，自己心里也着急。

为什么民宿装修这么难控制成本？
因为民宿本来就是非标品。
什么是标品？
假如你想买本书，会点开5本同样的书，把全部内容反复对比吗 ？大概率不会。
你只会浏览三五个店铺，简单对比下价格就下单了，因为书这个产品就是“标品”。
只要它是正版，印刷内容没有错误，哪家店价格低你就买哪家，下单时不用想太多。

什么是非标品？
如果你出门旅行住民宿，会点开5家民宿，把全部内容反复对比吗？大概率会。
如果你喜欢酒店的整齐划一，那你压根不会选择订民宿。
喜欢订民宿的人，大多是文艺青年，有想法有个性，追求新鲜感。
所以民宿装修多少要有点特色，才能吸引用户早点下单。
但是问题来了，如果你想让每套民宿长得不一样，用的装修材料也不能一样，那你在装修的时候就要花费更长的工期和更多的钱。
这时候就很容易掉入一个大坑：装修花了太多的钱。
有的人刚开始做民宿，想着我一定要做出品质，打造口碑，一门心思想要用更好的材料，请更贵的设计师。
装修时不考虑成本，一不小心就花出去了大几万， 一顿操作猛如虎，结账一看二百五。

等他发现装修费用超出预算好几倍，肠子都悔青了。
王贵妃说，装修最大的坑，就是选一个知名设计师。
你可能会觉得，这是因为大多数设计师的收费都不低，但这其实不是重点，重点是他们有 审美洁癖。
无论是一枚钉子，一个扶手还是一处贴脚、一张墙纸，只要有细节没达到他的标准，他都会有重新返工的冲动。
像他们这样抠细节，房子是变得更完美了，但是装修成本也上去了，毫无成本概念可言。
退一万步说，设计师都是感性的，而成本概念是相对理性的。
所以，设计师不太考虑成本这是符合逻辑的。
但是，王贵妃做到了，又好看成本又低。

厉害啊，在一个人身上融合两种要素。所以，我很好奇，王贵妃怎么学会的？

她说她是会计专业，然后自学设计。

好好好，果然！我理解了，这是高手。

我问贵妃：装修好看又省钱的秘诀是啥？ 贵妃告诉我四个字：因地制宜。

1、选对装修风格
有些人装修民宿喜欢选北欧风、工业风、极简风。
一开始装修才发现，这几个风格看着很简单，但实际很烧钱。
它们对房子的细节处理、家具和配饰的材质要求很高，如果你投入的钱太少了，不是显得廉价，就是搞个四不像出来。
在贵妃眼中，比较受欢迎的“大众情房”，大多都是这几种风格：
奶油风

奶油风奶呼呼的很治愈，让人一进屋就心情放松

法式风

法式风色彩明快有个性，搭配点复古配饰更亮眼

轻奢风

轻奢风简洁有气质，搭配有品质感的家具配饰更上档次

（图源网络）
但是，选了这几个装修风格，就能够打遍天下无敌手么？
未必。你还要考虑同区域竞争对手的情况。
比如说同一个小区，80%的民宿都做的是奶油风，那如果你也想做民宿的话，那你再装修风格就要不一样。
2、利用原有家具
做民宿租房子很像是开盲盒，每一套房子的情况都不太一样，房东留下的东西也不太一样：

有的房子是老破小

还有的房子可能是电梯房

甲房东可能留下一个又丑又土的大衣柜

乙房东可能会留下一个猪肝色的椅子

很多人的做法是直接花钱买新的，结果家具成本一下就上去了。
而在贵妃看来，只要动动手，就可以让这些家具“焕然一新”。
（王贵妃视频截图）
贵妃曾经做过一个短视频，内容是帮一个天津小伙伴改造老破小，这套房子里的椅子本来超级丑，衣柜也是老土的不行。
贵妃把椅子加个座套，把衣柜重新刷个漆，房子立马就变成了法式风。
（王贵妃视频截图）
先后开了68套民宿的贵妃，已经总结出来一套装修经验：



















一线城市看品质

二线城市看价格

三线城市直接抄作业



















为什么说一线城市看品质？
一线城市的民宿已经很卷了，消费者对民宿的要求也会更高：
不光要长得好看，还要能住得舒服，不光要审美在线，还要能标新立异。
民宿不光要提供实用价值，还要能提供情绪价值， 因为一线城市的用户追求的是一种“你懂我”的感觉。
贵妃有个朋友在深圳做民宿，原本的装修风格都是奶油风，一直很受用户欢迎。
后来同小区的民宿越来越卷。
同行都在做什么奶油风、法式风，同质化很严重，他的民宿越来越难订出去。
贵妃给这个小伙伴出主意，建议他做附近同行没有的希腊蓝风格，给房子起名叫小岛。
（希腊蓝风格，图源网络）
民宿装修风格才改了没多久，好家伙，订房的用户一下子翻了好几倍。
为什么说二线城市看价格？
相比一线城市，二线城市的物价和人均收入没有那么高，所以来旅行的用户对于住宿这块的预算也不会太高。
如果你还是像装一线城市房子那样，处处讲究品质，装修一套房子就要花个一两万块钱，一晚上房租才一两百，那一年内就别想着赚什么钱了。
在二线城市装修民宿，重要的是看装修价格和氛围感，硬装对用户来说并没有那么重要。
无论你铺几百块的瓷砖，还是上千块的瓷砖，用户并没有太多感觉，但如果你民宿里的卫生ok，床铺比较舒服，用户就会觉得不错。
为什么说三线城市抄作业？
在三线城市住民宿的用户，对于住宿的预算就更低了。
所以三线城市的民宿直接抄二线城市就可以。
无论你是奶油风、法式风、轻奢风，只要能让用户忘记上班的996和家里的一地鸡毛，就是好风格。

刚入行做民宿的时候，贵妃因为付不起设计费。
所以，她天天都泡在网上找同行的装修图，有时还会照猫画虎地手画一份。
你还别说，她就是靠着这样的笨功夫省下了大量设计成本，一张图接一张图地画，一家店接一家店地开，一步步做到了年入百万。
王贵妃是会计专业毕业，对于成本的敏感已经写入血液里。
贵妃认为，设计师做民宿，最容易踩的坑，就是把民宿做成艺术品，一算成本，亏的稀里哗啦。
她很清楚自己只是个二房东，开民宿就是为了尽快赚钱。

在她眼里，既漂亮又能帮自己赚钱的房子，就是好房子， 至于细节是不是完美，并没有那么重要。

04

第四个挑战，租出去

shuisong

房子选好了，谈好了，装修好了，接下来就是最重要的一步： 把房子租出去。

旺季很容易租掉，可怕的是淡季。
（某民宿2022年成单示意图，图源网络）
淡季的时候，民宿平台上也没有多少订单。怎么把民宿租出去？总不能烂在手里吧？
有经验的民宿老板都知道，民宿要长短租结合起来才可以更赚钱。
但是民宿这一行，也应了那句话：旱的旱死，涝的涝死。
当同行还在每天发愁，想着怎么把房子租出去？入行几年的贵妃，几乎不再为这件事发愁。
淡季时，她找中介、上平台、做活动，旺季时，她坐等四面八方的游客自动送上门。
我问贵妃，为啥很多小伙伴的房子租不出去？贵妃告诉我：主要是定价不合理。

很多民宿小白不会定价，不懂调价，客户悄悄流失掉了自己都不知道。


比如附近的全季酒店一晚要400，你也定400，那用户肯定不选你啊，直接住酒店不香么？毕竟酒店有更充足的人手和更完善的服务。


再比如你对标的对手民宿，卖300元，你也卖300元，用户扭头就找到比你价格更低的同行，你到哪儿说理去？

（图源网络）
有的民宿旺季很容易租掉，可遇到淡季就慌了手脚。
因为这时候民宿平台上根本没有多少订单。
很多新手没做过民宿，也没有经历过完整的民宿周期，一遇到淡季就觉得自己完蛋了，房子要砸自己手里了。
然而在贵妃看来，做民宿遇到问题太正常了，就算唐僧取经还要经历九九八十一难呢。

在定价格的时候， 贵妃会重点参考两个价格： 一是自己差不多的民宿同行价格， 二是自己民宿附近的酒店价格， 然后定一个比同行略低的价格。


在出租时间上，她几乎不放过任何短租机会， 无论是短租一周半个月，还是一个月两个月，她都会考虑接。


押金方面也比较宽松， 接受降低押金或者押一付一。

贵妃做了几年民宿后，与她合作的中介也越来越多。
很多中介不光会主动给客户推荐她的民宿，还会主动谈一个比较好的价格，推民宿与推小区房相比，后者可能会更赚钱。

刚开始，很多中介都对贵妃爱搭不理，毕竟跑路的民宿老板大把，但是贵妃始终与中介保持联络，时不时刷个存在感。


有中介试着和她合作一两次，发现她房子的品质还不错，客人满意度也挺高，加上她在行业积累的时间久，不会轻易跑路。


与她合作的中介越来越多，她的房子越来越不愁租

除了上短租平台、找中介合作之外，贵妃还会主动出击找用户。
比如她曾经租过一个非核心区域的民宿，到了大年初五初六，整个一片区的房子全部都空了。
上班的上班，上学的上学，就连做生意的也飞回去了。
贵妃心想，我不能这么坐以待毙，一定要想办法把房子租出去。
她把民宿附近的店跑了个遍，观察哪些商家没有歇业。
无论是餐馆、水果摊、菜鸟驿站，都可能藏着潜在租户。
哪怕是中午点外卖吃饺子，她都会趁机加上店员小姐姐，定完餐以后，就和对方聊聊天，告诉他们自己手里有房子可以短租。
不光如此，她还主动与民宿附近的美容医院谈合作。
很多美女做个整容打个针，包个脑袋哪儿都去不了，经常会有个十天半个月的康复期需要住在医院附近。
（图源网络）
她把这些客户谈下来，半个月的房租立马就有了。
发现了吗？贵妃能做那么多家民宿，真的不是靠运气，民宿老板要面对的四大挑战，她都一个一个地解决了。
她从来不会玻璃心，也不会抱怨大环境不好，遇到问题就解决问题，一条路没走通就换条路走。

王贵妃为啥可以做民宿做到年入百万，我简单总结四个点：



















选房要看满房率

谈判信任要搞定

装修牢记控成本

招租主动多出击



















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