这两年中国的房地产经历了较大的下行趋势。
有人认为是政策不当，导致了房价下跌，因此需要重新研究并制定新的政策。
有人认为房价下跌是经济发展规律使然，整个房地产业已经结束，大家应该转行。
但随着越来越多利好房地产的政策出台。
也有人觉得将来三根阳线能改变信仰，现在的下跌是为以后惊为天人的房价上涨储存势能。
业内对房地产的贬低言论与再不上车就买不着了的言论互相打架，搞得老百姓云里雾里。
在这篇文章中，我们阐述了自己对房地产业的理解框架。希望能对大家思考房产相关问题时有一点帮助。
一，钱是一种动员工具
要理解这个概念，我们首先要问一个问题：政府为什么要收税？
很多人会说这个问题很简单，因为收了税才会有钱，有了钱才能号召人们一起搞事情，有了大家的帮助，政府就可以完成自己的伟大理想了。
但读过历史的人会指出，在过去很长一段时间里，金子，银子这些金属就是钱，就是财富。
既然金银是钱，只要政府派人控制所有金银矿，就等于获得了所有的钱。
既然政府已经获得所有的钱了，那么需要什么的时候用钱向老百姓购买就行了，为什么还要费老鼻子劲儿去收税？
思考一秒
思考两秒
思考三秒
政府是最高暴力，它当然能轻易控制所有的金银矿。因此金银对政府来说其实并没有什么诱惑力。
政府真正想要的是大家都能有很高的觉悟，积极配合支持政府的各项事业。
但老百姓读书不多，觉悟不高，难以理解政府的用心良苦。
怎么办呢？这个时候政府就需要用强制力，要求老百姓定期支付一样老百姓没有的东西，就是金银。
老百姓为了不被政府惩罚，自然需要去找金银。但全部金银矿都被政府控制了，老百姓去哪里找金银呢？
答案是政府项目人员的手中有，只要听从政府项目人员的指示，就能从他们手中获得金银，就能交得上税了。
这让觉悟不高的老百姓瞬间变成积极分子，紧跟政府的步伐前进。
说到这里我们就理清楚了， 钱的本质，它是一种政府的动员工具，能让大家跟着领导的步伐走，让我们成为一个整体。
当然，在当今世界，钱这个东西已经从金银等实物开采变成了虚拟的债务扩张，但丝毫不影响上述逻辑。
二，政府搞钱模式的变迁
1，文革时的搞钱模式
把所有资源向政府聚拢的举国体制在战火纷飞的年代非常好用，让我们可以不惜一切代价干事情，这让我们取得最终的抗战胜利。
建国后有领导认为战争会一触即发，为了保持自己强大的控制力，中央必须延续这种举国体制。
但这种厉害的举国体制有一个缺点，就是对每个个体利益的照顾不是那么到位。如果有个体意识到这个问题，并到处宣传，这个体系就很难维持。
所以这种体制的弱点就是特别怕质疑。为了消除过量异见，对舆论进行一定程度的监管是必要的。
但有的时候这种行为会做过头，带来极大的副作用。比如发明很多非理性口号，鼓励大家互相揭发，举报。甚至用斗争的方式把大家弄怕，让大家不敢就范。
老百姓文化水平不高，很容易被舆论环境影响，配合这些非理性口号的泛滥，这可以理解。但地方政府官员都是相对高素质的，他们能意识到这里面的副作用。为什么也会积极配合那些非理性口号呢？
我们知道举国体制，吃公家饭的人巨多，要维持这种体制必须把各项税收，全都上缴中央政府。这就导致地方政府非常缺钱。
穷则思变，地方政府发现一个漏洞，就是罚没收入没有明确规定属于地方还是中央。
而且当时审计也不严格，所以罚没收入基本上就等于地方政府的收入。
接下来需要思考的当然是怎样才能更高效率地增加罚没收入呢？
答案显而易见，就是积极响应中央的不理性口号，给大家扣资本主义的帽子，什么超过三只鸭子就是社会主义，四只鸭子就是资本主义。
扣帽子成了地方财政资金最高效的来源，这是当时运动能得到各级地方政府配合并持续多年的重要原因。
2，改开初期的搞钱模式
改革开放初期，就是加入美元资本体系做打工仔。要给人打工，就得有场地，所以我们急需大量开设工厂。民间可没有钱投，所以中央只能寄希望于地方政府，希望他们能带头大量办厂，加快工业化进程。
但这里有一个问题，如果取消了文革时非理性的口号，那么地方政府罚没起来就非常麻烦，就会失去大部分收入。
触碰利益等于触碰灵魂，如果不解决这个问题，地方政府是不会全力配合中央工业化政策的。
当过老板的都知道，要让下面的人听话并且有积极性，其中一个关键就是让手下的人在这件事中能得到利益。
为了让地方政府有更多的收入，中央推出了我们中学课本都讲过的包干制。
中央给地方政府设定固定数额的税收，超过部分地方政府可以自己使用。所谓交足国家的，留够集体的，剩下全是自己的。
但多年的政治动荡，让大部分地方政府还是不敢执行，怕有变数，之后被清算。
于是中央又想了一个办法，利用人们的嫉妒心理，让那些不配合的地方难受。
他们先划定经济特区，派最支持改革的官员主政，大规模创办公私合营的乡镇企业。很快特区政府就发现乡镇企业所带来的利益远超文革的罚没收入。
其他地区看到赚钱效应立马眼红，争先恐后跟着干，对发展经济的积极性大大提升。
1988年，全方位财政大包干在全国通行。固定资产投资速度每年增加15%。
包干制的优点当然是大幅提高地方办企业的积极性，但缺点也很明显。
第一是地方保护主义，因为政府收入只与本地企业挂钩，所以他们积极保护本地企业，比如在广东之外你都买不到珠江啤酒。
第二是高昂的博弈协调成本，地方政府不仅会隐瞒税收收入，而且会想方设法说服中央，下一年的税收目标不能定太高。这种反复拉扯会让行政效率大大降低。
第三是地方发展速度远超中央想象，地方财政富裕，中央财政捉襟见肘，中央权威性逐渐下降。
3，改开中期的搞钱模式
为了解决包干制带来的弊病，中央在1994年搞了分税制。
简单说来就是好收的企业税大部分归中央，1993年中央财政收入占总收入的22%，1994年就翻了一倍，变成了55.17%。
这样一来地方政府办企业的热情断崖式下降，因为收了税大部分也不能自己花。乡镇企业纷纷倒闭，市场就这样给民企让出来了。
1994-1997这几年，下海创业浪潮袭来，大量公务员辞职。民营企业兴起。农村剩余劳动力开始大量向沿海迁移。
中央看到改革颇有成效心花怒放，为了进一步扩大招商引资就需要鼓励地方政府去积极建设基础设施，住房，写字楼，工厂，公路，水电，煤气，网络等。
但好收的税都给中央了，市场大部分让给民营企业搞了。地方政府本来就穷得要死，你还叫他去建回报周期巨长的基础设施？
遇到不可能完成的任务，当然需要开启潘多拉的魔盒。
所以在1998年，全面取消了居者有其屋的政策，转而推行海南那个不怎么成功的实验品——土地财政。
土地财政简单来说就是让地方政府把卖地收入作为自己的主要收入，这样一来地方政府就有非常大的热情去投入建设基础设施，因为你基础设施越好，你的地就越值钱。你的地越值钱，你的收入就越高。
土地财政完美契合了中央的基建要求，以及地方政府的利益。于是基建狂魔开始苏醒。
三，土地财政——税收市场化
土地财政，把人民安身立命的居住空间，变成了地方政府的税收的重要渠道。
既然是税收渠道，土地价格肯定会往高的卖，卖高了绝大部分人自然是买不起的。
为了让大家买得起，就让银行贷款给大家买，分三十年慢慢还。这种行为极大地增加了人民的生活成本，降低了大家的消费能力。
在这个过程中，万一买房的人遇到什么经济困难，还不上钱，银行就拍卖房子，让人民流离失所。
而社会主义其中一个理想就是居者有其屋，我们课本上也学过安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
所以土地财政是否符合社会基本道德观，是个非常有争议的问题。
但这种争议性那么大的政策为什么可以得到推行呢？
这是因为土地财政是税收领域的一个巧妙设计，它解决了一直以来困扰税收行业的两大难题。
1，税收的合理程度是多少？
如果收少了，会导致政府相对弱小。而人性都是恃强凌弱的，政府一旦弱小会镇不住大家，国家容易散乱。
如果收多了，那老百姓受苦，他们被逼急了也容易破罐子破摔。
收税时最难的一个问题就是如何精准判断收多少税是最合理的。
2，如何判断谁有钱？
政府对有钱人多收税，对温饱线以下的人少收税是比较安全的模式。
但问题是怎么判断谁有钱呢？
如果你按照本币计算，那么大家就会去屯外币。
如果你按照资产收税，那么大家就会去隐藏资产，分散资产，转移资产。
如果你按照公司利润收税，那么大家就会把公司运营成本做高，公司都变成零利润。
所以判断谁有钱谁没钱是一项超级繁琐的工程，一旦搞不好，判断失误，对穷人一顿猛收税，会酿成极大的逆反情绪。
好，现在我们来说一下土地财政具体是怎么解决这两个税收难题的。
地方政府可以通过抛出地王，金融放松，政策刺激，或者限制供地等手段让房价上涨。一旦房价上涨，人们就会去争先恐后地买房子。
如果买不起，就会想办法掏空上下几代人的积蓄，甚至愿意为之负债。
这巧妙地把人民被征税行为变成了人民主动交税行为。 一旦变成了主动行为，人民就会想方设法尽自己极限能力给政府交税，同时又不会超过自己的实际能力。因为人民自己最清楚自己的实际经济情况，所以由他们来判断自己的交税合理度才是最科学的。
对政府来说，就是再也不用担心是不是税收少了，自己吃亏了。也不用担心是不是税收多了，有没有超过人民能忍受的极限。
另外一个难题是怎么判断谁有钱？除了上述的例子，还有很多灰色产业的收入是无法衡量的。比如腐败，黄赌毒，发票，黑车，黑工，私自补习，助贷，走私，路边摊，钱庄，传销，诈骗等产业。
但只要能让人民主动买房，那么无论哪个产业赚到的钱都会流向房地产，都会流向地方政府。
可谓不费吹灰之力收尽各行各业的税。
总而言之，房地产类似是一种税收，房地产市场化的本质就是税收市场化，让人民有钱的时候就多交一点，没钱的时候就少交一点。
四，债务的兴起与消化
1，城投债的兴起
2008年金融危机，国外需求大减。以出口为主的制造业大国，自然最受影响，经济迅速萎缩。
为应对出口断崖式下跌，中央选择了大力投资基础建设，以便让大家继续有活干。
中央出1.18万亿元支持基础建设投资的同时要求地方政府筹措配套资金2.82万亿。
为了筹措这个基建资金，地方政府通过城投公司进行了天量举债。
2009年城投债发行规模达到4304.9亿元，同比增幅274.3%
从理论上说，这种举债是一个良性循环。
因为当基建完成后地方政府有两个还款来源，第一是相应的周边土地增值的收益。第二是运营基建项目的收益。
但实际情况并没有想象的那么好。
因为短时间内大规模投资基建，导致很多项目并没有经过严格论证。一旦领导更换，后续投资就容易中断，一些文旅项目，贸易城，开发区等虎头蛇尾，人迹罕至。实际上并没有对周边土地价值有多少提升。
一些桥梁，公路，轻轨，地铁，本身也没有多少盈利能力，运营时是纯粹亏损。这些情况让城投公司等数据比较难看，比如一个资产超过千亿元的城投公司，每年仅支付利息就超过80亿元，但其业务现金流不到8亿左右。
钱已经借了，项目是建了，但项目没用。怎么办？拿什么还？
对这个问题城投公司只能用扩大债务规模来掩盖问题，以贷养贷，越借越多。
2，大水漫灌式化债
巨大的地方债窟窿，需要巨大的现金去填补。
于是08年后地方政府开启了轰轰烈烈的卖地运动，无数住宅楼拔地而起。
到了2015年累积了50多亿平方米的未售房产，即使按当年火爆销量来算，也需要4.2年才能卖完。而且还是在不能再建新房的前提下。
为什么这个库存数据会那么可怕呢？
这是因为中国房企的主流融资方式是银行融资，房地产商买地的钱是借银行的，建楼的钱也是借银行的。房价之所以成为刚性泡沫就是因为其最终接盘侠是银行。
房子一旦供应量过大，很自然是会导致降价。可给房价拖低的是银行，房价下降会引发银行破产清算的风险。
为了防患于未然，2015年中央出台棚改货币化等宽松货币政策，意图减少房子供应量，稳定房价，让土地财政显得更健康。
那时很多经济学家甚至认为政府高瞻远瞩，把风险扼杀在萌芽之中。并没有意识到在一片歌舞升平中，埋下了更大的隐患。
第一，库存反而增加
2016年，全国房地产火热，房价飞涨。
看到各大房地产企业赚得盆满钵满，城投公司自己也开始变成开发商。加入了疯狂的财富浪潮中。
住宅，写字楼，商铺，停车场，农庄，水电站，所有能增加资产规模的项目，城投都来投。
一顿操作下来，一二线库存虽然有所下降，但三四线城市待售面积5亿平方米，同比增长13.8%。
去库存目的，被人们抛之脑后，现实中变成了涨库存。
第二，居民违约风险上升
各地的城投公司的天量债务需求靠卖房子来化解。而居民无论是刚需买房，或是改善需求。都是有效地帮政府化解债务的行为。
一般居民会根据自己的实际经济能力来买房，不会太保守，也不会太激进。
但涨价去库存政策，把这种平衡给打破了，由于房价快速上涨，居民投机需求被激发，生怕完了被时代抛弃。即使面对已经涨幅过高房价，很多家庭仍然会不顾一切，提高杠杆，增加债务上车。
这种买房时过度借贷的行为，让居民违约风险急剧上升。
导致的结果是城投公司的债务风险并没有因为房子卖给了居民而得到解决，而只是债务风险从城投公司头上转移到了居民头上。
而我们知道无论债务风险在城投公司头上，还是居民头上，最终接盘侠都是银行。银行的系统性风险并没有因为房子卖出去而解除。
第三，卖地毛利降低
随着土地价格变高，居民对财产权的意识提高，征地成本越来越贵。
据国统局数据，2009到2015年，土地出让收益率分别是54%，43%，28%，22%，20%，21%，20%。7年时间下降33%。
从地方政府角度看，土地财政这个行业毛利率变得越来越低。
2016年放水导致的这一系列问题是政府心里的痛，政府一直在反思如何避免重蹈覆辙。所以一直在强调房住不炒，房住不炒。
3，扩大税基式化债
高额的负债需要通过房价上涨后卖地来还。
但房价上涨，也意味着能买得起房的人越来越少，导致收税门槛越来越高。
税收门槛一旦提高，就收不到普通收入的年轻群体的税了。
直接降房价，吸引年轻人上车行不行呢？肯定不行的，这会导致房地产崩盘。
怎么办呢？
答案是间接降房价。
一些难卖的土地直接卖给自己的城投公司，建好房后打5折出售。
为了不让降价影响主流市场行情，我们给降价的房子，起了非常好听的名字叫保障房或人才房。
这样一来，很多刚刚出社会的年轻人也可以有能力达到交税门槛，跟大家一起为社会作贡献了。
4，利率下调式化债
日本在高峰期后的几年，通过下调利率，即使债务总量大，但是实际上还债压力小。
中国的利率在这几年也在一路下降。
5，债务展期式化债
遇到了债务问题比较大的城投公司，比如遵义道桥，与多家银行将156亿债务展期20年。
至于个人贷款就是更改还款方式，把原来的等额本息改为先息后本，把原来的先息后本，改为后息后本。
五，为什么土地财政需要转型？
改革开放初期，中国需要工业化，所以设计了鼓励地方政府办乡镇企业的包干制。
改革开放中期，中国需要发展基础设施，为了鼓励地方政府大力搞基建，所以设计了土地财政制度。
改革开放后期的中国需要什么呢？
高科技和高质量发展。
所以我们需要一套能鼓励地方政府去搞高科技，去高质量发展的税收制度。
当然这并非意味着要换掉土地财政，因为不是所有地方都有能力搞高科技，同时也有很多地方需要继续完善基建的。
所以在未来，土地财政会跟新的税收制度长期并存。
那么如何促使地方政府去培育科技企业呢？
关键就是要让科技的发展跟地方政府的实际利益直接挂钩。
这种融资方式就是股权财政，我们在很早期的时候就做过这方面尝试。
2002年，政府推出第一支实验性的政府引导基金，叫中关村创业投资。
他们在当年投资了小米，360，京东。
大部分的这种政府股权投资，只是占股，并不实际参与企业经营。
世界范围内，股权财政做得最成功的是美国。
各州政府有很多引导基金，与私人资本合作，共同投资有潜力的企业。
一旦公司上市就可以为引导基金实现丰厚利润，进而有能力培养更多上市公司。形成良性循环。
六，房价还会涨吗？
土地财政和股权财政是一种税收方式这个不假。
但把交税行为等同于割韭菜，这种看法其实是不准确的。
一个国家的管理者最看重的是什么？是他自己印的钞票吗？当然不是，钱对管理者来说那就是个纸片。
管理者希望的是，用某种政策手段，来帮助居民，让他们尽量长时间地保持高昂的工作状态。
因为无论是打工，创业还是经营家庭，都需要斗志昂扬的状态。
那具体怎么做呢？
通过长期观察，我们有两个发现。
第一，如果一个人长期在某个阶级待着，没有变化。会逐渐丧失奋斗的动力。
第二，人类最有奋斗动力是底层获得上升成中产的盼头时，以及中产获得上升为富人阶级的盼头的时候。
从这个意义上说，各种税收的本质就是各国政府在金融领域不断折腾，以达到以下循环：
把穷人搞成中产，
把中产搞成富人，
把富人搞成中产，
把中产搞成穷人。
到这里，我们就明白了
房市，股市，既是扩大中产阶级的工具也是中产阶级变穷的一种工具。
金融的本质是国家强行分配居民财富，
让尽量多的人尽量长地时间处于阶级变化中，以便让大家处于最亢奋的奋斗状态。
钱是君王的权柄，改革开放后中国人总体的亢奋时间比西方人亢奋时间长。这就是经济发展比西方发展快的原因。
说回房价，既然房子属于金融资产，是一种金融调控手段。
那么其威力并不在于上涨收割，还是下跌收割。
而是让民众始终保持有金融焦虑，买怕跌，不卖怕涨。
这本身就是现代债务扩张国家管理民众工作动力的一种方式。
所以说房价就是一个跌多了涨，涨多了跌的东西。
最后化用哈利波特里面的一句话与大家勉励：
也许有人会说这没什么两样。
无论是被丈母娘逼得背上房贷，还是自己主动掏空六个钱包背上房贷。
但我相信看完文章的你与在写文章的我一样，都隐隐地感受到，上述这两者的区别，就是这世界上所有的不同。